Thửa đất 700m², chỉ 200-300m² được công nhận là đất ở: Đại biểu nêu vướng mắc

Một thửa đất có thể được ghi nhận thành nhiều loại

Theo VietNamNet, đại biểu Tạ Văn Hạ nêu ví dụ một thửa đất rộng 700m² có giấy chứng nhận ghi cách phân loại khác nhau. Khi cấp đổi, một số trường hợp chỉ được công nhận khoảng 200-300m² là đất ở sử dụng lâu dài; phần còn lại được xác định là đất trồng cây lâu năm có thời hạn.

Vấn đề đại biểu đặt ra không chỉ nằm ở cách gọi từng phần đất trên giấy chứng nhận. Khi diện tích đất ở được công nhận có giới hạn, việc chia đất cho những người cùng sinh sống hoặc thừa kế có thể gặp trở ngại, dù tổng diện tích thửa đất lớn hơn phần được xác định là đất ở. Trong bài toán này, phép chia trong gia đình còn phải đi cùng một phép tính khác: phần đất nào được công nhận theo loại đất nào.

Ông Hạ lấy tình huống một gia đình có 5 người con cùng sống trên đất của cha mẹ. Nếu diện tích đất ở đã hết hạn mức được công nhận, gia đình có thể không đủ điều kiện tách thửa để chia đất. Như vậy, mong muốn chia đất không chỉ phụ thuộc vào số người trong gia đình hay diện tích tổng thể, mà còn liên quan đến phần đất ở được công nhận và khả năng tách thửa.

Đây là ví dụ được đại biểu nêu trong phiên thảo luận dự án Luật Đất đai sửa đổi, không phải thông báo về một quy định mới đã được thông qua. Câu chuyện cũng cho thấy một dòng phân loại trên giấy tờ có thể trở thành yếu tố đáng kể khi gia đình tính chuyện phân chia đất. Phần diện tích còn lại được xác định là đất trồng cây lâu năm có thời hạn, nên không thể mặc nhiên xem toàn bộ thửa đất có cùng cách ghi nhận.

Hạn mức đất ở được đặt cạnh chuyện bồi thường

Đại biểu Nguyễn Trung Kiên (TP Đồng Nai) nêu một tình huống khác: hộ nông thôn có 5-7 người con, sở hữu 500-700m² đất nhưng hạn mức được cấp đổi chỉ là 360m². Theo ông, cách xác định này có thể khiến người dân bị thiệt khi bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ông Kiên đề xuất nghiên cứu cơ chế tính hạn mức đất ở gắn với số người con trong gia đình. Phương án ông nêu là một người con được tính 360m², hai người con là 720m²; trường hợp có nhiều con hơn cần tiếp tục tính toán. Đây là đề xuất được đưa ra để nghiên cứu, chưa phải mức đã được ban hành hay quyền lợi áp dụng chung.

Con số 360m² trong ví dụ gắn với tình huống hộ nông thôn được nêu tại thảo luận. Vì vậy, không nên hiểu đây là một mức thống nhất cho mọi gia đình hoặc mọi địa phương. Tương tự, phương án 720m² cho hai người con là cách tính ông Kiên đề xuất, chứ không phải quy định hiện hành được bài viết khẳng định.

Ông Kiên đồng thời lưu ý không nên bồi thường toàn bộ những thửa đất rộng 5.000-7.000m² theo giá đất ở chỉ vì giấy chứng nhận trước đây ghi sử dụng lâu dài hoặc thổ cư. Theo ý kiến của ông, khi tính bồi thường còn phải cân nhắc lợi ích của Nhà nước.

Hai ý kiến cùng đề cập cách xác định diện tích và giá trị đất, nhưng nhấn vào những khía cạnh khác nhau. Một bên nêu nguy cơ người dân chịu thiệt khi diện tích được cấp đổi thấp hơn phần đất đang có; bên kia lưu ý không thể chỉ dựa vào một cách ghi trên giấy chứng nhận để định giá toàn bộ thửa đất theo giá đất ở. Những phát biểu này là các ý kiến tại phiên thảo luận, chưa phải kết luận chính sách.

Đại biểu nêu hai hướng về công chứng giao dịch đất

Phần thảo luận dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn đề cập đến việc công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan quyền sử dụng đất. Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (TPHCM) cho biết tại thảo luận tổ có 37 ý kiến đồng tình quy định việc công chứng, chứng thực trong luật; 2 ý kiến đồng tình giao Chính phủ quy định và không bắt buộc công chứng.

Bà Hạnh nói: “Đây là những con số có ý nghĩa rất quan trọng”. Bà cũng cho rằng cách quy định đang được bàn “chưa phù hợp với tinh thần thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là khi Luật Công chứng đã có quy định và dự thảo Luật Nhà ở cũng đã xác định cụ thể các giao dịch phải công chứng”.

Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà (TP Bắc Ninh) đề nghị quy định ngay trong luật những giao dịch thực hiện quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng. Bà nêu: “Quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là những quyền quan trọng của người sử dụng đất, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao”.

Theo VietNamNet, Luật Công chứng đã được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/5/2027. Trong phần thảo luận được nêu, các đại biểu bàn về việc quy định yêu cầu công chứng trong luật và mối liên hệ với những quy định pháp luật khác. Đây là một nội dung riêng bên cạnh các vướng mắc về hạn mức, chia đất và bồi thường.

Các con số là ví dụ và đề xuất, chưa phải quy định mới

Những nội dung được nêu tại Quốc hội gồm vướng mắc khi cấp đổi giấy chứng nhận, khả năng chia đất trong gia đình, cách tính bồi thường và phạm vi giao dịch cần công chứng. Các con số về diện tích hay số người con giúp làm rõ vấn đề từng đại biểu quan tâm, nhưng không đồng nghĩa rằng các mức 360m², 720m² hoặc cách xử lý thửa đất 700m² đã trở thành quy định chung.

Với trường hợp đất được sử dụng qua nhiều thế hệ, nội dung được đại biểu Hạ nêu tập trung vào sự khác nhau giữa tổng diện tích thửa đất và phần được công nhận là đất ở. Khi diện tích đất ở đã hết hạn mức được công nhận, gia đình có thể gặp khó trong việc tách thửa để chia cho các con. Đây là tình huống được đưa ra để phản ánh vướng mắc, không phải kết luận rằng mọi gia đình có hoàn cảnh tương tự đều sẽ được xử lý như nhau.

Ở nội dung bồi thường, đề xuất gắn hạn mức với số người con của đại biểu Kiên cũng cần được hiểu đúng là phương án nghiên cứu. Cùng lúc, ông lưu ý việc bồi thường toàn bộ thửa đất lớn theo giá đất ở không nên chỉ dựa vào cách ghi trước đây trên giấy chứng nhận; theo ý kiến của ông, cần cân nhắc cả lợi ích của Nhà nước. Hai điểm này cho thấy các đại biểu đang nêu những mặt cần xem xét, chứ chưa đưa ra một cách tính đã được chốt.

Với công chứng, các ý kiến được nêu xoay quanh việc giao Chính phủ quy định hay ghi cụ thể các giao dịch bắt buộc công chứng ngay trong luật. Đại biểu Hạnh dẫn số lượng ý kiến tại thảo luận tổ; đại biểu Hà đề nghị xác định rõ các giao dịch phải công chứng. Các phát biểu này phản ánh những hướng ý kiến khác nhau, không phải thông báo rằng quy định mới đã có hiệu lực.

Trong quá trình thảo luận dự án Luật Đất đai sửa đổi, những nội dung còn được đặt ra là cách xử lý khác biệt giữa diện tích đất thực tế và loại đất được công nhận, quyền chia đất trong gia đình, căn cứ bồi thường và yêu cầu công chứng. Các đề xuất về hạn mức theo số con và quy định công chứng được nêu tại phiên thảo luận, chưa phải quyết định chính sách đã được thông qua.