Sáng 10/7/2025, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) tổ chức họp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và các tổ chức tín dụng (TCTD) để giải quyết vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ, đặc biệt là bất động sản.
Tại cuộc họp, bà Trần Thị Minh Tâm – Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) cho biết, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể thế nào là “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ” và quyền, nghĩa vụ của TCTD nắm giữ đối với tài sản thế chấp và Bên thế chấp (việc “nắm giữ tài sản bảo đảm” được quy định trong từng trường hợp khác nhau như trên) dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong giải quyết quan hệ giữa các bên và việc thực hiện quyền của TCTD. Trong khi đó, theo các quy định pháp luật (Khoản 3 Điều 139 Luật các TCTD 2024 và Điều 179 BLDS) quy định, trường hợp TCTD nắm giữ bất động sản, chưa rõ TCTD được hay không được thực hiện chuyển quyền hoặc đăng ký biến động tài sản (trừ quy định về việc TCTD chưa hạch toán tăng tài sản, không trích khấu hao đã có quy định rõ tại Nghị định 135).
Do vậy, trên thực tế phát sinh trường hợp bên thế chấp đã chuyển giao/bàn giao TSBĐ là bất động sản cho TCTD hoặc công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của ngân hàng (AMC) để xử lý nợ. Tuy nhiên, khi nhận thấy tài sản tăng giá thì bên thế chấp cố tình tạo ra tranh chấp để đòi lại BĐS do TCTD nắm giữ theo quy định. Các tranh chấp này gây nhiều khó khăn trong việc TCTD quản lý cũng như xử lý tài sản.
Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng cho rằng, việc chưa đăng ký sang tên TSBĐ cũng khiến các TCTD không thể tự mình bán tài sản nên sau khi hết thời gian nắm giữ, TCTD phải thực hiện phương thức bán qua tổ chức đấu giá, phát sinh thêm thủ tục, bị kéo dài thời gian xử lý, hạn chế quyền chủ động của TCTD.
Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng cũng cho biết thêm, theo Nghị định 135/2025/NĐ-CP, TCTD không thể hạch toán giá trị tài sản đã nắm giữ trên tài khoản nội bảng và giảm nợ cho bên vay; các nghĩa vụ nợ quá hạn của bên vay/bên bảo đảm vẫn tiếp tục phát sinh mặc dù bên vay/bên bảo đảm đã chuyển giao hợp pháp TSBĐ cho TCTD thông qua thỏa thuận, quyết định Thi hành án, gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các TCTD và bên vay/bên bảo đảm. Bên cạnh đó, còn phát sinh rủi ro bên vay/bên bảo đảm có thể khởi kiện và yêu cầu TCTD phải bồi thường thiệt hại về việc vẫn phát sinh nghĩa vụ trả nợ mặc dù đã chuyển giao hợp pháp tài sản cho TCTD.
Ngoài ra, do pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về quyền của TCTD trong thời gian nắm giữ BĐS (TCTD có được khai thác, sử dụng BĐS này hay không?) dẫn đến TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ bị lãng phí khi không được đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả.
Cũng tại cuộc họp, đại diện VIB cho rằng tổ chức tín dụng cần được quyền chuyển nhượng tài sản và đăng ký biến động đất đai để đảm bảo tính hợp pháp và giảm rủi ro pháp lý. VIB cũng đề xuất cần có văn bản hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng về việc thực hiện quyền này.
Đồng thời, đại diện ACB đã đưa ra các ý kiến về việc không bắt buộc phải sử dụng tài sản bảo đảm, với quyền chuyển nhượng tài sản bảo đảm và cần có hướng dẫn chi tiết về thời gian xử lý tài sản. ACB cũng đề nghị bổ sung quy định về tỷ lệ giá trị tài sản cố định nhận gánh nợ, giúp duy trì sự ổn định trong hoạt động tài chính.
Trong đó, các tổ chức tín dụng đều đồng tình rằng cần có hướng dẫn rõ ràng và linh hoạt hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm và chuyển nhượng quyền sở hữu, nhằm hỗ trợ việc thu hồi nợ hiệu quả.
Để tháo gỡ những vướng mắc trên, đối với quy định hiện hành về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Nông nghiệp và môi trường và các Bộ, ngành liên quan xem xét ban hành quy định rõ về khái niệm “nắm giữ bất động sản” do xử lý nợ theo khoản 3 điều 139 Luật các TCTD và quyền của TCTD trong thời gian “nắm giữ bất động sản”; cho phép TCTD hạch toán tài sản theo hướng nhận gán nợ để cấn trừ nghĩa vụ của bên vay khi TCTD thực hiện nắm giữ tài sản do xử lý nợ mà không phải đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho TCTD.
Đồng thời cũng kiến nghị ban hành quy định/hướng dẫn cho phép thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất ghi nhận việc TCTD nắm giữ bất động sản để xử lý và không yêu cầu TCTD phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin chấp thuận chủ trương đầu tư… như trường hợp TCTD nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trường hợp TCTD xử lý TSBĐ trong hoặc sau thời gian nắm giữ bất động sản, TCTD được phép trực tiếp tự mình bán tài sản (kể cả khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn đang ghi nhận Bên thế chấp là chủ sở hữu).
Đọc bài gốc tại đây.
