Diễn biến giao dịch nhà thổ cư tại Long Biên, Hoàng Mai, Đống Đa…
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội phân khúc thổ cư đang đối mặt với một giai đoạn đầy thách thức. Tháng 2/2025, toàn thị trường chỉ ghi nhận 800 giao dịch, giảm 56% so với tháng trước và 47% so với cùng kỳ năm 2024.
Tình trạng trầm lắng không chỉ diễn ra cục bộ mà lan rộng trên nhiều quận trọng điểm của Hà Nội. Ngay cả những khu vực có tính thanh khoản cao trước đây như Đống Đa, Hoàng Mai, Gia Lâm, Long Biên,… cũng không tránh khỏi xu hướng chung. Giá bất động sản vẫn neo cao trong khi nhu cầu suy yếu, đẩy thị trường vào thế giằng co.
Tại quận Long Biên, lượng giao dịch trong tháng 2/2025 đạt 149 giao dịch, giảm 58% so với tháng trước. Đây đã là tháng thứ tư liên tiếp thị trường khu vực này đi xuống kể từ tháng 10/2024.
Những khu vực từng có thanh khoản cao như Ngọc Thụy, Thạch Bàn và Long Biên đều chứng kiến mức giảm đáng kể. Tuy nhiên, phường Thượng Thanh lại có phần ổn định hơn nhờ giá bất động sản vẫn ở mức hợp lý, phù hợp với nhu cầu mua ở thực.
Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường Long Biên trầm lắng là việc giá nhà đã tăng mạnh trong giai đoạn trước. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Dương, nơi có mức giá mềm hơn và quỹ đất dồi dào.
Theo nhận định của One Mount, nếu không có sự điều chỉnh giá cả hoặc các chính sách hỗ trợ hợp lý, xu hướng dịch chuyển này có thể sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.
Bước sang tháng 3/2025, thị trường bất động sản thổ cư tại quận Hoàng Mai tiếp tục trầm lắng. Lượng giao dịch giảm 61% so với tháng trước, kéo theo sự suy giảm trên diện rộng tại hầu hết các phường. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm đã lên đến 40%.
Dù vậy, một số khu vực vẫn duy trì được thanh khoản tốt nhờ nhu cầu mua ở thực tương đối ổn định. Điển hình là các phường Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng và Đại Kim, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và có nguồn cung đa dạng hơn. Ngược lại, những phường từng sôi động trong năm 2024 như Hoàng Văn Thụ và Thanh Trì lại ghi nhận mức giảm sâu.
Sự chững lại của thị trường không chỉ do yếu tố mùa vụ mà còn phản ánh tâm lý thận trọng của người mua. Nhiều khách hàng trì hoãn giao dịch, chờ đợi quyết định về sáp nhập hành chính, quy hoạch và các dự án hạ tầng, nhà ở xã hội. Ngoài ra, nguồn cung thổ cư tại Hoàng Mai trong thời gian gần đây cũng không có nhiều sản phẩm thực sự hấp dẫn.
Đống Đa là quận ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong số các quận nội thành trên thị trường bất động sản Hà Nội. Lượng giao dịch trong tháng 2/2025 chỉ đạt 90 giao dịch, giảm 70% so với tháng trước và 76% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, giao dịch không tập trung vào một số khu vực nhất định mà rải rác khắp các phường trong quận. Dù vậy, một số địa bàn vẫn giữ được thanh khoản ổn định, điển hình như Trung Phụng, Ô Chợ Dừa và Thổ Quan. Những khu vực này sở hữu hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và vẫn thu hút nhóm khách mua ở thực.
Ngược lại, phường Trung Liệt – từng là điểm nóng của thị trường lại ghi nhận mức giảm giao dịch đáng kể trong hai tháng đầu năm 2025. Nguyên nhân chính là giá bán đã tăng quá cao, vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực và không còn đủ hấp dẫn với giới đầu tư. Thị trường đang ở trạng thái chững lại, đòi hỏi sự điều chỉnh để khơi thông dòng tiền và cân bằng cung cầu.
Tình trạng suy giảm giao dịch diễn ra trên phạm vi rộng, ảnh hưởng mạnh đến các khu vực vốn có sức hút lớn trước đây như huyện Gia Lâm và quận Hà Đông. Theo thống kê, lượng giao dịch tại 2 quận/huyện này lần lượt giảm 57% và 52% so với tháng trước.
Dự báo nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường
Theo One Mount, thông thường, sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản Hà Nội có xu hướng chững lại do tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, năm 2025, mức suy giảm nghiêm trọng hơn nhiều so với các năm trước. Theo thống kê, trong 4 tuần sau Tết, lượng giao dịch giảm tới 21% so với trước kỳ nghỉ, trong khi cùng kỳ năm 2024 mức giảm chỉ là 3%.
Nguyên nhân chính đến từ việc nhà đầu tư dè dặt trước những biến động kinh tế, trong khi người mua để ở cũng chưa vội xuống tiền ngay sau kỳ nghỉ dài. Điều này khiến thị trường thiếu động lực phục hồi, kéo dài xu hướng trầm lắng đến tận đầu tháng 3/2025.
Bên cạnh đó, dù giao dịch giảm mạnh, mặt bằng giá bất động sản thổ cư tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao (dao động từ 4 – 5 tỷ đồng). Con số này vượt khả năng chi trả của người mua ở thực.
Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp đà tăng giá, phần lớn khách hàng có xu hướng hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tìm kiếm cơ hội ở các khu vực xa hơn.
Một trong những nguyên nhân khác khiến giao dịch tại Hà Nội giảm mạnh là sự dịch chuyển dòng vốn của giới đầu tư. Thay vì tập trung vào thị trường nội đô với mức giá cao và thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh,… để đón đầu thông tin quy hoạch và sáp nhập hành chính.
Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản mới được thông qua sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch và lành mạnh hơn. Một trong những thay đổi quan trọng là bỏ khung giá đất, thay vào đó là bảng giá đất cập nhật hàng năm. Điều này có thể khiến giá bất động sản thổ cư tăng theo tần suất điều chỉnh giá của nhà nước.
Bên cạnh đó, việc cụ thể hóa các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng nhưng chưa có tranh chấp sẽ giúp thị trường thổ cư giảm bớt rủi ro pháp lý. Khi độ minh bạch trong định giá và pháp lý được cải thiện, giá trị của những bất động sản có giấy tờ rõ ràng sẽ có xu hướng đi lên.
Đơn vị nghiên cứu này đưa ra dự báo, phân khúc nhà thổ cư Hà Nội có thể bước vào phục hồi trong tháng 4 và quý 2/2025. Những tín hiệu tích cực từ chính sách pháp lý, xu hướng dịch chuyển dòng tiền và nhu cầu mua ở thực được kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy cho phân khúc này.
Sau thời gian dài đứng ngoài quan sát, một bộ phận nhà đầu tư có thể quay trở lại phân khúc nhà thổ cư trong quý 2/2025. Khi lãi suất có dấu hiệu ổn định và thị trường dần tìm được điểm cân bằng về giá, các nhà đầu tư trung và dài hạn sẽ xem đây là thời điểm hợp lý để gom hàng.
Đọc bài gốc tại đây.
